Автор: Романец Елена

Минфин РФ утвердил изменения программы льготного ипотечного кредитования «Семейная ипотека», которые будут действовать с 1 октября 2026 года.

Новые правила возмещения банкам недополученных доходов прописаны в Решении Минфина России от 22.09.2026 № 25-67381-01850-Р «О порядке предоставления субсидии ПАО "ДОМ.РФ" для возмещения российским кредитным организациям и ПАО "ДОМ.РФ" недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам РФ, имеющим детей» в разделе V.

Как было ранее? По 30 сентября 2026 года включительно для российских семей с детьми, соответствующих условиям программы, действует ставка 6% годовых, первоначальный взнос от 20%, льготный лимит 12 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 млн рублей – для остальных регионов; банки могли выдавать кредит на срок до 30 лет. По полученным кредитам государство субсидирует льготную процентную ставку в течение всего срока действия кредитного договора, то есть вплоть до тридцати лет.

Как будет с 1 октября 2026 года? Начнём не с новых процентных ставок и не с привязки к числу детей, а с изменения, которое особенно важно для семейного бюджета. Государство будет субсидировать льготную ставку не более 15 лет с даты заключения кредитного договора. Сам кредитный договор может быть заключён и на более длительный срок. Но для семьи это всё равно существенное изменение.

Если ипотека оформлена, например, на 25 или 30 лет, то первые 15 лет будет действовать установленная программой льготная ставка, а после ставка может увеличиться. Для обычного ипотечного кредита она не сможет превышать меньшее из двух значений:

• плюс 4 процентных пункта к ставке, установленной при заключении договора

либо

• плюс 3 процентных пункта к ключевой ставке Банка России, действующей на начало месяца окончания периода субсидирования.

Ставка теперь зависит от количества детей. С 1 октября для покупки квартиры ставка и максимальная сумма льготного кредита будут зависеть от количества детей и региона. При этом для применения новой шкалы хотя бы один ребёнок в семье должен быть младше 7 лет на дату заключения кредитного договора.

Таким образом, при обычной покупке квартиры семьёй с одним или двумя детьми, получающей право на программу благодаря ребёнку младше 7 лет, ставка станет заметно выше: вместо прежних 6% она составит соответственно 10% и 8% в большинстве регионов России и 12% и 10% в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

Для многодетных семей ситуация иная. В ряде случаев ставка сохранится на уровне 6% или станет ниже – вплоть до 2% годовых, если в семье 5 детей и более, и такая семья приобретает жильё не в Москве, не в Северной столице и не в их областях.

Для семей с ребёнком-инвалидом сохраняется специальное правило: ставка по семейной ипотеке составляет не более 6% годовых. Для семьи с ребёнком-инвалидом требование «ребёнок младше 7 лет» не применяется.

Как увеличится ежемесячный платеж? Вырастет!

Например, для семьи с одним ребёнком в Москве разница между прежними 6% при 30-ти годах кредита и 12% на 15 лет для самой обычной двухкомнатной квартиры стоимостью 13,1 млн рублей при первоначальном взносе 20% будет огромной: 126 тыс. рублей в месяц по новым правилам вместо 63 тыс. рублей по прежним условиям. Ежемесяно придется платить банку в два раза больше. И даже если по новым правилам взять кредит на 30-летний срок, то ежемесячный платеж превысит 107 тыс. рублей, то есть материальная нагрузка на семью увеличивается минимум на 70% или на 44 тыс. рублей ежемесячно.

Другой пример. Возьмём реальный ценовой ориентир. 28 сентября 2026 года ПИК в «Никольских лугах» в Москве предлагал трёхкомнатную квартиру площадью 78,3 м2 за 22,4 млн рублей. Предположим, что семья с тремя детьми вносит первоначальный взнос 20%, а оставшуюся сумму берёт в ипотеку. Сравним аннуитетные платежи при 30-летнем сроке кредита по прежним правилам и по новым. Страховку и прочие расходы в расчет не берем. Сумма кредита составит 17,92 млн рублей – почти максимум из возможной субсидируемой суммы в 18 миллионов.

При прежних 6% на 30 лет расчётный платёж составил бы около 107,5 тыс. рублей в месяц.

Для семьи с тремя детьми, один из которых младше 7 лет, новая ставка в Москве составит 8%. При 30-летнем графике платеж первые 15 лет будет около 131,5 тыс. рублей в месяц. Если вернуть кредит полностью за 15 лет, платёж составит примерно 171,3 тыс. рублей ежемесячно.

Тренажер по бухучету от ПрофБанкинг.  Вишенка и бухгалтерские игры ждут ТЕБЯ!

Готовы внести 50% от стоимости жилья? Для Вас приятный бонус. Если при покупке заёмщик сразу оплачивает не менее 50% цены договора собственными средствами, средствами маткапитала и (или) иными разрешёнными Правилами источниками, то ставка по кредиту должна быть не выше 6%. Либо можно первоначально взять кредит с обычной для своей семейной категории ставкой – например, семье с одним ребёнком в Москве под 12% – а затем в течение года с даты заключения кредитного договора уменьшить остаток задолженности до величины не более 50% цены договора. После достижения этого уровня ставка устанавливается не выше 6% с даты, следующей за соответствующей датой платежа по графику.

Получается интересная вещь. Например, квартира стоит 12 млн рублей, и семья с одним ребёнком младше 7 лет покупает её в Ленинградской области. По общему правилу с 1 октября 2026 года для такой семьи ставка – 12%. Но если семья внесёт 6 млн рублей или больше из допустимых источников, то кредит на оставшиеся 6 млн сможет платить по ставке не более 6%. То же самое возможно, если первоначально кредит окажется больше 6 млн, но в течение первого года семья досрочно погасит его так, чтобы остаток стал не более 6 млн рублей.

Для строительства дома ставка остаётся 6%. Для строительства индивидуального жилого дома, завершения его строительства, а также приобретения земельного участка с последующим строительством дома ставка по ипотеке для семей с детьми с 1 октября 2026 года сохраняется на уровне не более 6% годовых независимо от количества детей и региона проживания семьи.

Регистрация в жилье – важное правило! Кредитным договором может быть предусмотрено установление процентной ставки выше значений, которые приведены в таблице. По новым правилам для договоров, заключённых с 1 октября 2026 года, заёмщик, который реализовал право на семейную ипотеку по п. 39 Правил и хочет сохранить льготную ставку, должен зарегистрироваться (прописаться) в квартире или доме, купленных/построенных с использованием семейной ипотеки, начиная с 271-го календарного дня со дня госрегистрации права собственности и сохранять прописку до даты, отстоящей на 5 лет от даты выдачи кредита.

Повторим: 5 лет считаются не от даты прописки и не от даты регистрации собственности, а от даты выдачи кредита. Например, если квартира покупалась по ДДУ, и право собственности возникло только через 2 года после выдачи ипотеки, то фактический период обязательной регистрации после получения собственности будет короче пяти лет.

Для сохранения льготной ставки сведения о регистрации придётся подтверждать банку ежегодно. Конкретная форма, сроки и порядок подтверждения должны быть предусмотрены кредитным договором.

Если не выполнить условие о прописке, то для обычной покупки квартиры в новостройке верхний предел повышенной ставки будет равен ключевой ставке Банка России на дату заключения кредитного договора + 2 процентных пункта. Для предусмотренных правилами операций по ИЖС – ключевая ставка + 2,5 п.п.

Например, на 1 октября 2026 года ключевая ставка Банка России равна 14% годовых, и если в эту дату оформить ипотеку, то при нарушении требования о регистрации банк сможет поднять ставку для кредита на квартиру вплоть до 16% годовых. Получится радикально иной ежемесячный платёж.

* * *

«Семейная ипотека» продолжит действовать до 31 декабря 2030 года. Новые правила применяются к кредитным договорам, заключённым начиная с 1 октября 2026 года. Договоры, заключённые до 30 сентября включительно, сохраняют прежний порядок субсидирования – на весь срок кредитного договора.