Банк России разместил у себя на сайте большой пресс-релиз с предупреждением о рисках ипотеки с аккредитивами для физических лиц и о схемах банков и застройщиков при продаже строящегося жилья. Банк России усматривает в используемых схемах нарушение базовых принципов, заложенных в законе об участии в долевом строительстве, которым предусмотрено привлечение застройщиком средств граждан на основании договора ДДУ с использованием счетов эскроу, а не каких-либо других счетов.
Регулятор указывает, что некоторые банки совместно с застройщиками предлагают при выдаче ипотеки заемщикам договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), по которым часть средств за квартиру размещается не на счете эскроу, а на аккредитиве. Банк от использования этих средств получает дополнительную доходность, часть которой может отдать заемщику в виде скидки по ипотечной ставке, да и застройщик соглашается на такую схему, дабы благодаря привлекательной ипотеке обеспечить рост продаж. Однако, в отличие от счетов эскроу, которые застрахованы в рамках ССВ на сумму до 10 млн рублей, средства на аккредитиве не застрахованы вообще.
Банковские счета, включая эскроу,
аккредитивы и другие способы расчетов,
а также подводные камни системы страхования вкладов –
в нашем флагманском курсе «Мастер банковского дела»
В случае отзыва лицензии у банка, в котором средства лежат на аккредитиве, человек может лишиться денег, при этом остаться должным банку по ипотечному кредиту и потерять квартиру, так как ДДУ по факту не был полностью оплачен.
Кроме того, есть отдельные случаи, когда застройщики продают жилье на этапе строительства аффилированным лицам, заключая с ними ДДУ по цене в разы ниже рыночной, и эти средства размещаются на счете эскроу. При переуступке человек платит уже реальную рыночную цену, но вместе с правами требования по ДДУ получает счет эскроу, на котором лишь первоначальная (заниженная) цена квартиры, а разница сразу уходит продавцу, аффилированному с застройщиком, и на счет эскроу вообще не зачисляется. В данном случае человек несет риски в случае дефолта застройщика: покупатель может потерять большую часть средств, уплаченных за квартиру в виде разницы между заплаченной при покупке реальной ценой и суммой средств на счете эскроу.
Банки и застройщики, которые практикуют такие схемы, по сути, пользуются неосведомленностью людей. Банк России считает такую практику порочной. Люди могут не понимать рисков, которые они на себя принимают. Центральный банк Российской Федерации обращает внимание банков на то, что им следует обеспечивать качественное банковское сопровождение долевого строительства.
Банк России в ближайшее время планирует завершить работу по созданию Комитета по стандартам, где первым вопросом будет принятие ипотечного стандарта. В нем будет указываться на недопустимость навязывания людям заведомо сложных и рискованных ипотечных продуктов. Так, ограничения по сроку нахождения заемных средств на счете заемщика до перевода на счет эскроу (в том числе на аккредитиве) должны стать частью стандарта защиты интересов ипотечных заемщиков. В случае несоблюдения стандарта будут применяться предусмотренные законодательством меры принуждения. Если банк предоставляет неполную и (или) недостоверную информацию заемщику, Банк России рассмотрит возможности применения мер в виде приостановки продаж таких продуктов.
Помимо этого, Банк России проработает возможность внесения изменений в регулирование, направленных на то, чтобы завышение стоимости жилья за счет комиссий (прямых или косвенных, как через использование схемы с аккредитивом) соразмерно отражалось на показателях оценки финансового риска (LTV, коэффициентах риска в расчете нормативов достаточности капитала и макропруденциальных надбавок к ним, в перспективе — на МПЛ). Также Банк России планирует обсудить с Правительством России возможности внесения изменений в правила выдачи ипотеки с господдержкой, направленных на то, чтобы предоставление льгот при использовании застройщиками подобных схем было невозможно, что защитит интересы получателей ипотеки с господдержкой.
